Banken avslår ikke søknaden din fordi den ikke liker deg. Den avslår fordi en forskrift setter rammer den ikke kan gå utenfor — annet enn for en liten andel av lånene sine. Reglene står i utlånsforskriften (FOR-2020-12-09-2648), og de er verdt å kunne før du søker, ikke etter at du har fått nei.
Fire krav avgjør det meste.
1. Gjeld på inntekt: maksimalt fem ganger
Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt (§ 6).
Samlet betyr samlet: boliglån, billån, studielån, forbrukslån og hele den innvilgede rammen på kredittkortene dine — også den delen du ikke bruker. Tjener du 700 000 kr, er taket 3,5 millioner i total gjeld, ikke 3,5 millioner i boliglån på toppen av det du allerede skylder.
Dette er grunnen til at et ubrukt kredittkort med 100 000 kr i ramme kan koste deg 100 000 kr i lånemulighet. Rammen teller, ikke saldoen.
2. Egenkapital: minst ti prosent
Lånet kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi (§ 7). Du må altså stille med minst 10 prosent selv.
Kravet ble senket fra 15 til 10 prosent i desember 2024. På en bolig til 4 millioner betyr det 400 000 kr i egenkapital i stedet for 600 000 kr.
For rammekreditt med pant i bolig er grensen strengere: 60 prosent.
3. Stresstesten: du må tåle tre prosentpoeng
Banken skal regne på om du fortsatt klarer lånet hvis renta stiger 3 prosentpoeng — og aldri regne med en lavere rente enn 7 prosent i den testen (§ 5).
Det er dette leddet folk oftest snubler i uten å vite det. Du kan ha god råd til dagens rente og likevel få nei, fordi du ikke har råd til dagens rente pluss tre. Regnestykket gjøres på et budsjett der banken også trekker fra normale levekostnader.
4. Avdragsplikt over 60 prosent
Er belåningsgraden over 60 prosent, må lånet betales ned (§ 9). Minstekravet er det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån i året, eller det du ville betalt i avdrag på et annuitetslån over 30 år.
Under 60 prosent kan du i prinsippet ha avdragsfrihet. Det er en mulighet, ikke et råd: avdragsfrihet gjør lånet dyrere totalt, fordi hele beløpet løper med rente lenger.
Fleksibilitetskvoten — den lille åpningen
Bankene kan bryte ett eller flere av kravene for en begrenset andel av lånene hvert kvartal (§ 12): 10 prosent utenfor Oslo, 8 prosent i Oslo.
Kvoten er grunnen til at et avslag i én bank ikke alltid betyr avslag i alle. Den er også grunnen til at et ja kan avhenge av når i kvartalet du søker. Men den er liten, og den er bankens å bruke — ikke din å kreve.
Hva du kan gjøre med dette
- Rydd i rammer før du søker. Ubrukt kredittramme teller mot deg i § 6. Å si opp et kort du ikke bruker kan frigjøre lånekapasitet umiddelbart.
- Regn stresstesten selv. Ta lånebeløpet, sett renta til 7 prosent eller dagens rente pluss tre — det høyeste av de to — og se om budsjettet holder. Får du et nei her, får du det trolig i banken også.
- Sjekk hvor du ligger mot 60 prosent. Grensen styrer både avdragsplikt og ofte rentebåndet. Se belåningsgrad.
Forskriften er ikke bankens påfunn, og en rådgiver kan ikke forhandle den bort. Men den er offentlig, den er etterprøvbar, og du kan regne på den selv før du bruker et avslag på å finne det ut.